Giriş
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türkiye’de gayrimenkul sektöründe en yaygın olarak karşılaşılan ve hem arsa sahipleri hem de müteahhitler için çözüm odaklı bir model sunan önemli bir sözleşme türüdür. Bu model, arsa sahiplerinin inşaat maliyetlerini azaltırken, müteahhitlere ticari kazancı kolayca elde etme şansı sunmaktadır. Bununla birlikte, uygulamada bu sözleşme tipi çeşitli hukuki sorunlar ve uyuşmazlıklar çıkarmakta, dolayısıyla dikkatle ele alınması gerekmektedir. Bu makalede, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği, tarafların yükümlülükleri, yasal dayanakları ve uygulamadaki temel sorunlar ele alınmıştır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı ve Hukuki Niteliği
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının belirli bir payının mülkiyetini, müteahhidin inşa edeceği binanın belirli bağımsız bölümlerinin teslimi karşılığında devretmeyi taahhüt ettiği bir anlaşmadır. Bu sözleşme, hem eser sözleşmesinin hem de taşınmaz satış sözleşmesinin unsurlarını içeren çift tipli karma bir hukuki niteliğe sahiptir.
Bu sözleşmenin hukuki niteliği, iki tarafın da borç altına girmesi sebebiyle önem arz eder. Arsa sahibi, arsasının bir kısmını müteahhide devretmeyi, müteahhit ise arsa sahibine belirli bağımsız bölümleri teslim etmeyi taahhüt eder. Bu hukuki yapı, taraflara şeffaf ve dengeli bir anlaşma zemini sunarken, uygulamada şekil şartları ve tarafların yükümlülükleri ile ilgili sorunları beraberinde getirebilir.
Sözleşmenin Taraflarının Yükümlülükleri
- Arsa Sahibinin Yükümlülükleri:
- Arsayı inşaat yapılabilir duruma getirme: Arsa sahibinin, arsanın hukuki ve teknik anlamda inşaat yapılabilir durumda olmasını sağlaması gerekmektedir.
- Sözleşmede belirtilen arsa payını müteahhide devretme: Arsa sahibinin, sözleşmede anlaşılan şekilde tapu devirlerini zamanında yapması zorunludur.
- Müteahhidin Yükümlülükleri:
- Sözleşmede belirtilen bağımsız bölümleri zamanında teslim etme: Müteahhit, inşaatı sözleşmede belirtilen süre içerisinde tamamlamalı ve teslim etmelidir.
- İnşaatı mevzuata, projeye ve fen kurallarına uygun olarak tamamlama: Yapının teknik, estetik ve yasal standartlara uygun olarak tamamlanması müteahhidin en temel sorumluluklarındandır.
Hukuki Dayanak ve Yargı Kararları
- Hukuki Dayanak:
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 1. maddesi, sözleşmenin iradelerin uyuşmasıyla kurulacağını belirtmektedir.
- TBK’nın 470. ve devamı maddelerinde eser sözleşmesi düzenlenmiştir.
- TMK’nın 1009. maddesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu hakların tapuya şerh edilebileceğini belirtmektedir.
- Yargı Kararları:
- Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 16.01.2013 tarihli kararı: “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, çift tipli karma bir sözleşme niteliği taşır. Tarafların yükümlülükleri karşılıklı olarak ivazlı bir çerçevede belirlenmiştir.”
- Yargıtay’ın 2017/3041 E., 2017/5311 K. sayılı kararında, “Geçersiz sözleşmede sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulanabilir” ifadesi yer almıştır.
Uygulamadaki Temel Sorunlar
- Geçersiz Sözleşme ve Hukuki Sonuçları: İnşaat sözleşmesinin şekle bağlı bir hukuki işlemdir ve noter onayı şartı ihlal edilirse, kesin hükümüsüzlükle karşılaşılabilir.
- İfada Temerrüt: Müteahhidin inşaatı zamanında teslim edememesi nedeniyle uyuşmazlıklar sıkça görülmektedir. Temerrüt halinde, arsa sahibinin tazminat talep etme hakkı doğar.
- Bağımsız Bölümlerin Değerlendirilmesi: İnşaatın fiziki oranı ile değersel oranı arasında uyumsuzluklar olabilmektedir. Örneğin, arsa sahibi ile müteahhit arasında paylaşılan bölümlerin piyasa değerleri arasında büyük farklar bulunabilir.
- Kentsel Dönüşüm Projelerindeki Zorluklar: Özellikle kentsel dönüşüm kapsamındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, maliklerin bir araya gelerek müteahhitle anlaşması çoğunlukla zor bir süreçtir. Hukuki altyapının eksikliği nedeniyle bu projelerde süreç uzayabilmektedir.
Sonuç
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara çift taraflı fayda sağlayan önemli bir sözleşme tipi olmakla birlikte, hukuki yapısı ve uygulamadaki karmaşıklıkları nedeniyle uzmanlık gerektirir. Bu nedenle, sözleşme taraflarının hukuki danışmanlık hizmeti alması önerilir. Hukuki uyuşmazlıkların azaltılması için ise mevzuatta yapılacak iyileştirmeler önem arz etmektedir. Aynı zamanda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin daha etkin uygulanabilmesi için tarafların bilinçlendirilmesi ve hukuki eğitim programlarıyla desteklenmesi gerekmektedir.
